Location de bureau : comprendre le bail commercial 3-6-9
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Bureau en coworking chez Imagin'Office à Bordeaux
Vous souhaitez louer un bureau ou un local commercial pour votre entreprise et vous vous interrogez sur le bail commercial 3-6-9 ? Voici tout ce que vous devez savoir sur le bail commercial 3-6-9 avant de signer un tel contrat.
Qu’est-ce qu’un bail commercial 3-6-9 ?
Le bail commercial 3-6-9 est un contrat de location traditionnel entre un propriétaire de local et une entreprise. Il est réglementé par les articles L145-1 et suivants du code du commerce. Le statut des baux commerciaux n’est pas réservé qu’aux commerçants et aux artisans. Il s’applique également à la location de bureaux et plus précisément les locaux à usage exclusif de bureaux.
Il n’a pas besoin de prendre une forme particulière et un accord verbal est même accepté, bien qu’il soit déconseillé. Cependant, la durée du bail doit être déterminée. Elle doit être de neuf ans au minimum.
La durée du bail et le principe de la période triennale
Le bail 3-6-9 est conclu pour une durée de 9 ans. La durée d’un bail commercial classique ne s’impose qu’au propriétaire. Si ce dernier décide de rompre le contrat de location avant son échéance, il doit payer une indemnité d’éviction. Le locataire, en revanche, a la possibilité de résilier son bail commercial à l’expiration d’une période triennale, soit à 3 ans, 6 ans ou 9 ans. Vous comprenez maintenant pourquoi on l’appelle le bail 3-6-9.
Que doit contenir un contrat de bail 3-6-9 ?
La forme d’un contrat de bail 3-6-9 peut être librement choisie par les parties. Un accord verbal est même accepté, bien qu’il soit déconseillé. Nous vous recommandons à minima de rédiger un contrat qui fixera les grandes lignes entre les deux parties. Pour cela, vous pouvez utiliser un modèle de bail qui contient déjà toutes les mentions légales obligatoires et qui est adapté à la plupart des situations.
Pour être valide, un contrat de bail doit contenir certaines informations indispensables. Parmi ces informations essentielles, on retrouve :
- L’identification du bailleur (nom, prénom, adresse) et celle du ou des locataires
- La description précise du bien loué (adresse, surface habitable, nombre de pièces)
- Le montant du loyer et les modalités de révision
- La durée du bail
- Les conditions générales relatives aux charges locatives
- Les obligations respectives du locataire et du propriétaire
Il est également important que le contrat spécifie l’activité pour laquelle le local est loué si c’est un bail commercial. En cas de changement d’activité, le locataire doit obtenir l’accord du propriétaire (ou bailleur) et lancer une procédure de déspécialisation.
Le montant du loyer du bail commercial 3-6-9
Le montant du loyer initial peut être fixé librement par les parties. Cependant, en cas de révision des loyers au cours du contrat, des règles spécifiques s’appliquent aux augmentations du loyer d’un bail commercial 3-6-9. Ces règles encadrent les loyers afin d’éviter les abus liés à la dépendance du locataire. En cas de conflit, le loyer est fixé par un juge ou un arbitre.
La révision triennale du loyer
Au cours du bail commercial, les parties peuvent demander la révision du loyer notamment à l’issue de chaque période de trois ans. C’est le principe de la révision triennale du loyer. Cependant, la diminution ou l’augmentation du loyer n’est pas libre. Elle est soumise à une clause d’échelle mobile ayant sa base dans l’indice trimestriel des loyers commerciaux.
Comment renouveler un bail commercial 3-6-9 ?
Le droit au renouvellement du bail commercial est une disposition d’ordre public. Cela signifie que les parties ne peuvent y déroger en instituant une clause contraire. Le bail commercial ne prendra donc pas fin automatiquement au terme du contrat. C’est ce qu’on appelle la prolongation du bail commercial. À l’issue du bail, le bailleur peut notifier le congé au locataire avec ou sans offre de renouvellement du bail. Le locataire accepte ou refuse la proposition.
Le droit au renouvellement du bail
Si ni le bailleur ni le locataire ne donne congé, le bail commercial classique peut être renouvelé au-delà de sa durée initiale. Le preneur ou le propriétaire qui souhaite obtenir le renouvellement doit en faire la demande à l’autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par voie d’huissier, dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail. Si le propriétaire refuse, il devra payer une indemnité d’éviction au locataire.
Les alternatives à une location classique d’un bureau ou d’un local commercial
Si le bail commercial 3-6-9 présente de nombreux avantages, il existe d’autres options pour les professionnels à la recherche d’un lieu de travail. Parmi ces alternatives, on retrouve le bail précaire (aussi appelé bail dérogatoire ou bail à courte durée), le coworking et le bureau opéré (aussi appelé office as a service).
Le bail précaire
Le bail précaire est un contrat de location de courte durée. Il est généralement utilisé pour des périodes de 23 mois maximum et ne donne pas droit au renouvellement automatique du bail. C’est une option intéressante pour les entreprises qui ont besoin de flexibilité.
Le régime de ce contrat est défini à l’article L 145-5 du code de commerce et nécessite de respecter impérativement ces 3 principes :
- Le contrat de bail doit être un contrat écrit.
- Les parties doivent exprimer clairement leur volonté d’écarter le statut des baux commerciaux.
- La durée totale du bail ou des baux successifs ne doit pas dépasser 3 ans.
Le Coworking
Le coworking est une solution de plus en plus populaire pour les professionnels à la recherche d’un espace de travail. Il offre la possibilité de partager un espace de travail ouvert (open-space) ou fermé (bureau privatif) avec d’autres professionnels, ce qui peut être bénéfique en termes de réseau et de collaboration. De plus, le coworking offre une grande flexibilité en termes de contrat de location et une palette de services complémentaires utiles pour les professionnels comme la domiciliation ou des salles de réunion.
![Espace de coworking près de la gare de Strasbourg](https://www.workinglife.fr/wp-content/uploads/2023/06/rocket-tower-strasbourg-104349-660x440.jpg)
Espace de coworking près de la gare de Strasbourg
Le Bureau Opéré
À la croisée des chemins entre une location de bureau traditionnelle et le coworking, le bureau opéré est un espace de travail privatif avec un contrat de prestation de service. Il est mis à disposition et géré par une société tierce qui peut fournir également des services complémentaires comme un équipement complet, une prestation de ménage, un accueil… C’est une bonne option pour les entreprises qui cherchent à avoir leurs propres locaux mais avec de la flexibilité et sans les contraintes d’un bail traditionnel.
Comment résilier ou mettre fin à un bail commercial 3-6-9 ?
Pour résilier un bail commercial, le locataire doit notifier un congé par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par voie d’huissier au bailleur au moins six mois à l’avance. Le bailleur doit également donner congé à son locataire par LRAR ou acte d’huissier s’il souhaite que celui-ci quitte les lieux au terme de la durée du bail et qu’il n’y ait pas renouvellement ou prolongation tacite.
- Qu’est-ce qu’un bail commercial 3-6-9 ?
- La durée du bail et le principe de la période triennale
- Que doit contenir un contrat de bail 3-6-9 ?
- Le montant du loyer du bail commercial 3-6-9
- La révision triennale du loyer
- Comment renouveler un bail commercial 3-6-9 ?
- Le droit au renouvellement du bail
- Les alternatives à une location classique d’un bureau ou d’un local commercial
- Le bail précaire
- Le Coworking
- Le Bureau Opéré
- Comment résilier ou mettre fin à un bail commercial 3-6-9 ?